La Giunta comunale di Santa Maria a Vico, nella seduta del 16 settembre 2026, ha approvato all’unanimità la delibera n. 123 relativa alla realizzazione di due edifici destinati ad attività commerciali all’interno del Comparto 4 del PUC, nella zona prospiciente Via Nazionale e la Strada Provinciale 338, al confine con il Comune di Arienzo.
Una precisazione è necessaria fin dall’inizio: la delibera non costituisce ancora il permesso di costruire. L’atto autorizza il Responsabile del Settore Urbanistica a procedere alla convenzione e a completare l’istruttoria, mentre il rilascio del titolo edilizio dovrà essere preceduto dalle verifiche e dai pareri degli uffici competenti. Ed è proprio leggendo con attenzione l’atto che emergono alcuni elementi che meritano di essere approfonditi, non perché indichino di per sé irregolarità, ma perché un atto pubblico dovrebbe permettere a chiunque di capire dimensioni, costi e conseguenze di ciò che viene deciso.
La monetizzazione al posto delle aree
Il punto centrale della delibera riguarda le aree destinate agli standard urbanistici: parcheggi pubblici e verde, che la legge impone di ricavare ogni volta che si costruisce qualcosa di nuovo.
Il Comune avrebbe potuto acquisire direttamente quelle aree. La Giunta ha invece scelto di avvalersi della possibilità prevista dall’articolo B5 del RUEC, optando per la monetizzazione: invece di cedere il terreno, il privato verserà al Comune una somma commisurata al suo valore.
Il regolamento comunale prevede espressamente questa strada quando l’acquisizione delle aree non venga ritenuta opportuna in relazione, tra l’altro, a estensione, conformazione, localizzazione o programmi comunali. La Giunta motiva la scelta dicendo che le aree si trovano in zona periferica, lontana dai servizi e dal centro cittadino, e che un parcheggio o un’area verde in quel punto non risponderebbero alle esigenze urbanistiche locali, anche perché esiste già, nelle vicinanze, una vasta area comunale adibita a verde.
La scelta è prevista dalle norme. Resta da capire su quali elementi tecnici sia stata effettivamente valutata.
Quanti metri quadrati vengono monetizzati?
La delibera identifica i terreni interessati — le particelle catastali 5741, 5743, 5745, 702 e 795 del foglio 7 — ma non indica la superficie complessiva delle aree oggetto di monetizzazione, né quanti metri quadrati sarebbero andati a parcheggio e quanti a verde, né la superficie prevista per i due edifici commerciali.
Sono dati tutt’altro che secondari.
Quanto incasserà il Comune?
La delibera richiama una relazione istruttoria dell’Ufficio tecnico, protocollata con il numero 21174 del 16 settembre 2026, che avrebbe stimato “su base peritale” le somme relative alla monetizzazione e agli oneri di urbanizzazione. Nell’atto, però, gli importi non vengono mai indicati.
È una lacuna che pesa perché si tratta di due voci distinte: il RUEC prevede infatti che la somma della monetizzazione non sostituisca gli oneri di urbanizzazione, che restano dovuti separatamente. La domanda resta senza risposta nella delibera: quanto pagherà complessivamente il privato, e quanto di questa somma deriva dalla monetizzazione e quanto dagli oneri?
La perizia porta la stessa data della delibera
C’è un dettaglio temporale che merita di essere segnalato. La relazione istruttoria richiamata dalla Giunta risulta acquisita al protocollo il 16 settembre 2026, lo stesso giorno in cui la Giunta si è riunita e ha votato. Un dato che da solo non dimostra nulla, una relazione tecnica può benissimo essere protocollata il giorno stesso di una seduta, ma che rende legittima una domanda sui tempi: quando è stata materialmente predisposta la relazione, e quanto tempo hanno avuto gli amministratori per valutare la stima economica su cui hanno basato il voto?
Una pratica che cambia destinazione — e forse anche impatto
La vicenda ha un precedente. Il 28 novembre 2024 era stata presentata una proposta per uno stabile ad attività produttiva nello stesso comparto, e con la delibera n. 22 del 12 febbraio 2025 la Giunta aveva autorizzato la monetizzazione anche per quell’intervento. Il proponente, però, non presentò mai la documentazione necessaria, e la pratica restò bloccata.
Il 29 luglio 2026 arriva una nuova proposta, che assorbe le stesse aree ma cambia natura: non più un capannone produttivo, bensì due edifici commerciali. È una differenza che non è solo burocratica: un’attività commerciale genera tipicamente più traffico veicolare e più flusso di persone rispetto a un impianto produttivo, e proprio per questo la legge distingue gli oneri dovuti a seconda della destinazione.
La nuova delibera giustifica ancora la mancata acquisizione di parcheggio e verde con la “posizione periferica”, la stessa motivazione usata nel 2025 per un intervento di tipo diverso, senza però indicare superficie commerciale complessiva, dimensionamento previsto, o una valutazione specifica dei nuovi flussi di traffico che due edifici commerciali potrebbero generare in quel punto.
La delibera, inoltre, non chiarisce quale sia stato l’esito formale della vecchia pratica del 2025: è stata archiviata? Dichiarata conclusa? Semplicemente superata dalla nuova proposta? È un altro elemento che varrebbe la pena chiarire.
Le domande sul tavolo
Dalla delibera n. 123 emergono quindi alcune domande concrete, che non presuppongono irregolarità ma servono a capire fino in fondo cosa è stato deciso:
- Qual è la superficie complessiva degli standard oggetto di monetizzazione, e quanto valgono?
- Quanto dovrà versare il privato per la monetizzazione, e quanto, separatamente, per gli oneri di urbanizzazione?
- Quali criteri sono stati utilizzati nella perizia richiamata dalla Giunta, e quando è stata materialmente predisposta?
- Qual è stato l’esito formale della precedente pratica del 2025?
- Quali dati tecnici, oltre alla “posizione periferica”, hanno portato l’amministrazione a ritenere non necessarie le aree per parcheggio e verde, per un intervento ora di natura commerciale?
C’è una domanda più semplice a cui un atto pubblico dovrebbe permettere di rispondere senza bisogno di un accesso agli atti: quanto vale questa operazione, e cosa cambia concretamente sul territorio?
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